“사업성 개선 기대” 서울시, 소규모건축 용적률 한시 완화…오류동 첫 적용

오세훈 서울시장이 17일 서울 구로구 오류동 소재 규제철폐 33호 수혜지 소규모 재건축 현장을 방문해 둘러보고 있다. /정재훈 기자

오세훈 서울시장이 소규모 건축물의 용적률을 한시적으로 완화하는 규제철폐안 33호의 본격 시행을 위해, 17일 첫 적용 대상지인 구로구 오류동 소규모 재건축 현장을 직접 찾아 추진 상황을 살펴보고 주민들의 의견도 청취했다.

현장 방문지인 구로구 오류동 108-1 일대(화랑주택)는 7층 이하 제2종 일반주거지역으로, 그동안 주민 개발 의지는 강했지만 낮은 비례율과 높은 추정 분담금으로 주민 부담이 큰 곳이다.

이번 용적률 한시 완화로 해당 지역의 용적률은 기존 200%에서 250%로 완화된다. 이 덕분에 분양 세대가 증가하고 세대별 분담금은 감소해 사업성이 개선될 것으로 시는 기대하고 있다.

지난달 25일 발표한 규제철폐안 33호는 제2·3종 일반주거지역 소규모 건축물 용적률을 제2종지역의 경우 200%에서 250%로, 제3종지역의 경우 250%에서 300%로 법적 상한까지 3년간 한시적으로 완화하는 것이 골자다.

적용 대상은 대규모 재개발·재건축 사업과 달리 건설경기 악재에 더 큰 영향을 받는 '건축법'에 따른 건축허가 및 '빈집 및 소규모 주택정비법'에 따른 △소규모재건축(부지 1만㎡ 미만) △소규모재개발(부지 5천㎡ 미만) △자율주택정비사업(36세대 미만) 사업이다.

다만 가로주택정비사업은 사업면적이 2만㎡까지 가능함에 따라 소규모 건축물 활성화 취지와 맞지 않아 이번 완화대상에서는 제외했다.

현재 서울시 전체 면적(605.6㎦) 중 제2·3종일반주거지역은 239.4㎦. 이번 규제철폐안 33호 적용 대상지는 약 88.7㎦(43만 개 필지, 30만 동)다. 시는 규제철폐안 33호 본격 가동을 통해 앞으로 3년간 약 1만 세대 추가 공급할 계획이다.

시는 소규모 재건축 가능 사업지 총 2620곳의 용적률이 최대 50%까지 완화되면 사업지별 비례율이 평균 30% 증가하고, 전용 59㎡ 주택이 9세대 추가 공급되는 효과가 있다고 보고 있다. 특히 기존 건축물의 현황 용적률이 조례상 기준을 초과해 사업 추진이 어려웠던 595곳이 혜택을 볼 것으로 예상한다.

'자율주택정비사업'은 개소별 10세대(전용 30㎡)가 늘 것으로 예상하고 있다. 상가주택·업무시설 등 비주거 시설 건축시에도 10~25% 면적 증가효과가 있어 소규모 건축사업 전반에 대한 사업성이 개선될 전망이다.

시는 이번 규제철폐로 오류동을 포함해 그동안 주거환경 개선이 필요했지만 정비가 어려웠던 지역들의 실질적인 사업여건 개선은 물론 소규모 건축물 신축 등 민간부문 건설투자를 활성화로 침체한 건설 산업 전반에 활력을 불어넣을 것으로 기대하고 있다.

서울시는 "소규모 재건축 희망 사업장을 대상으로 사업성을 무료로 분석해 주민 의사결정 및 사업 추진을 지원하는 한편, 법적상한용적률 계획 등을 종합 검토해 최적의 건축계획(안) 제시하고, 사업 전·후 자산가치를 평가하고 추정분담금까지 산출해 제공할 예정"이라고 말했다.

또한 "비상경제상황 및 주택공급상황 등을 고려해 조치가 시행되도록 5월 조례 개정을 목표로 추진하고 있다"며 "건축허가의 경우 별도의 관리계획 변경이 필요하지 않아 빠르면 6월경에도 용적률 완화를 적용해 착공이 가능할 것"이라고 예상했다.

오 시장은 "빌라 등 소규모 재건축·재개발이 자잿값 상승, 건설 경기 침체로 지체되거나 무산되고 있어 특단의 대책을 마련했다"며 "열악한 주거환경을 개선하고, 건설 경기 활성화에도 도움이 되는 기회가 되기를 바란다"고 말했다.