[2025 공시가격] 아파트 등 ‘전국 공동주택’ 공시가격 3.65% 상승…서울은 7.86% ‘쑥’

서울·경기·인천 등 수도권 2~7% 상승…대구·부산 등 7곳은 '하락'
시세 대비 현실화율 69% 적용…작년 집값 활황세에 공시가 뛰어
보유세 부담 확대 불가피…강남 3구 집주인 세금 30%가량 뛸 듯

서울의 한 아파트 밀집지역 전경./연합뉴스

올해 아파트 등 전국 공동주택 공시가격이 지난해 대비 3.65% 상승했다. 서울은 7.86% 올랐지만, 세종은 3.28%, 대구는 2.90% 각각 하락했다. 서울과 지방 사이 공시가격 양극화 현상이 나타난 것이다.

현 윤석열 정부가 추진 중인 '공시가격 현실화 로드맵' 폐지를 담은 법안이 국회에 계류 되어있는 가운데 지난해 서울 등 수도권을 중심으로 집값이 크게 뛰어오른 까닭이다. 서울 아파트값은 상승한 반면, 지방 가격은 하락하고 있는 점이 올해 공시가격 산정에도 영향을 준 셈이다.

이렇다 보니 지난해 여름을 지나며 집값이 크게 뛰어오른 서울 강남권 주택 소유자들의 보유세 부담도 올해 20∼30%가량 큰 폭으로 확대될 전망이다.

국토교통부는 올해 1월 1일 기준으로 조사·산정한 전국 1558만호 규모의 공동주택(아파트·연립·다세대주택)을 공개하고, 다음 달 2일까지 주택 소유자들의 의견을 받는다고 13일 밝혔다.

올해 공동주택 공시가격은 지난해 대비 전국 평균 3.65% 상승했다. 지난해 공시가격 상승률은 1.52%였는데, 두 배 가까이 오름폭이 커진 것이다. 단 공동주택 공시 제도가 도입된 지난 2005년부터 작년까지 연평균 공시가격 변동률(4.4% 상승)보다는 낮은 수치다.

공시가격 변동 폭을 좌우하는 시세 대비 공시가격 비율(현실화율)은 작년 11월 국토부가 국무회의에서 보고한 '부동산 가격 공시를 위한 현실화 계획 수정방안'에 따라 69%가 적용됐다. 현실화율 69.0%는 공시가격의 시세 반영률을 90%까지 끌어올리는 것을 목표로, 문재인 정부가 도입한 공시가격 현실화 로드맵 도입 전인 2020년 수준이다. 정부는 로드맵 폐지를 추진하고 있지만, 이를 위한 법안이 아직 국회 문턱을 넘지 못하고 있는 실정이다. 이렇다 보니 2023년부터 3년 연속 현실화율이 69%로 동일하게 적용됐다.

현실화율은 같았지만, 지난해 서울 등 수도권에서 아파트를 중심으로 매매가격이 큰 폭으로 오르다 보니 올해 전국 평균 공시가격도 상승한 셈이다. 공시가격 상승률을 지역별로 살펴보면 전국에서 서울 등 수도권이 가장 많이 올랐다. 서울이 7.86% 공시가격이 상승했고 △경기(3.16%) △인천(2.51%) △전북(2.24%) △울산(1.07%) 등이 뒤를 이었다. 반면 미분양 아파트가 늘어나고 집값 하락이 이어지고 있는 △세종(3.28%↓) △대구(2.90%↓) △광주(2.06%↓) △부산(1.66%↓) △경북(1.40%↓) 등에선 공시가격이 전년 대비 낮아졌다.

서울에서 공시가격 상승률을 자치구로 나눠서 보면 강남 3구(강남·서초·송파구)와 '마용성'(마포·용산·성동구)의 오름폭이 컸다. 서초구가 11.63%로 가장 크게 공시가격이 상승했으며, 강남구도(11.19%)도 큰 폭으로 뛰었다.

작년 신축 아파트를 중심으로 집값 시세가 급격히 오른 성동구가 10.72% 공시가격이 올랐고, 뒤를 이어 △용산구(10.51%) △송파구(10.04%) △마포구(9.34%) △광진구(8.38%) 등의 오름폭도 컸다.

공시가격 상승률이 지난해보다 두 배가량 상승함에 따라 전국에서 아파트 등 공동주택을 보유한 이들의 세금 부담도 늘 전망이다. 특히 작년 여름을 지나며 집값이 가파르게 치솟은 서울 강남권 주택 소유자들은 보유세(재산세+종합부동산세) 납부액이 작년보다 많게는 40% 가까이 뛸 것으로 보인다.

가령 올해 공시가격 상승률을 집값 등에 적용해 보면, 서울 서초구 반포동 '래미안 원베일리' 전용면적 84㎡형을 보유한 집주인은 올해 보유세로 재산세 737만원, 종부세 1083만원을 합친 1820만원을 내야 한다. 이 집주인은 작년에는 보유세로 1340만원(재산세 698만원+종합부동산세 641만원)을 냈지만, 올해 세부담이 35.9% 확대됐다.

또 지난해 강남구 압구정동 '신현대 9차아파트' 전용 111㎡형, 송파구 잠실동 '송파잠실엘스' 전용 84㎡형 소유자들도 올해에는 작년 대비 각각 39.2%, 21.0% 확대된 1848만원, 579만원의 보유세를 산정받게 된다.

함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 "서울의 경우 공시가격 인상으로 보유세가 오른다 하더라도 기준금리 인하·서울 주택 공급 희소성 등을 고려하면 집을 파려는 다주택자는 많지 않을 것"이라며 "지방은 지난해에 이어 올해도 공시가격이 하향된 분위기를 감안하면 지방 집주인의 보유세 부담은 크지 않을 것으로 보인다"고 말했다.